卖房还是继续扛？未来数月部份业主将面临艰难抉择 ...

卖房还是继续扛？未来数月部份业主将面临艰难抉择

Nila Sweeney

全国约有 120,000 名在疫情繁荣末期以低首付贷款购房的房主，在连续九次加息引发创纪录的房价下跌后，很可能已经陷入负资产。

在 2021 年 11 月至 2022 年 4 月房价飙升期间购房的 289,125 名房主也接近负资产边缘，因为房价自高峰期下跌了 8.9%。

CoreLogic 的记录显示在 2020 年 3 月 30 日至 2022 年 4 月 30 日期间共有 118.8 万套房屋易手，标准普尔估计在疫情高峰期间获得的新抵押贷款中有 40% 属于低首付贷款。

专家表示，这些房产中的很大一部分将在几个月内出现资不抵债的情形，特别是如果利率像一些经济学家预测的那样升至 4.1%。

到目前为止，几乎没有证据表明家庭面临抵押贷款压力，尽管根据标准普尔的贷款表现指数，抵押贷款拖欠开始以更快的速度攀升。

“在这些借款人中，储蓄较少的首次购房者面临更大的风险，尤其是在悉尼和墨尔本，那里的房价下跌更为明显，家庭负债普遍较高，”标准普尔Global Ratings的 Erin Kitson 表示。

澳大利亚优质抵押贷款的拖欠比例在 12 月份从 11 月份的 0.65% 上升至 0.76%，但低首付和大额贷款的拖欠比例上升较快，从上个月的 2.66% 上升至 3.2%。

Kitson 女士说，“欠款正在从历史低点回升，并且仍低于长期平均水平。 但随着利率继续上升，这种情况可能会改变。”

CoreLogic 研究主管伊丽莎·欧文 (Eliza Owen) 表示，较低的挂牌量（目前比五年平均水平低 27%）有助于减缓房价下跌速度，从而减轻业主被迫出售的压力。

欧文女士说：“到目前为止，还没有看到大规模被迫出售的明显迹象。”

“事实上，1月份我们看到一些关键房地产市场指标出现了广泛改善，这在很大程度上归因于上市物业的持续缺乏。 自去年 8 月以来，全国房价的月度下降速度一直在放缓，与去年底相比，拍卖清盘率也普遍有所改善。”

但房价自峰值以来的急剧下跌可能已将许多新南威尔士州的疫情期间买家推入负资产领域。

在 COVID-19 期间，新南威尔士州售出了 376,462 套房屋，在顶峰时期约有 83,276 名买家进行了交易。

PEXA 的记录显示，2021 年成交的新南威尔士州房产中，34% 的贷款属于贷价比为 90% 或以上的高风险贷款，这一比例在 2022 年降至 30%。这意味着在房价自顶峰回落13.9%之后，大约 26,648 人可能已经陷入负资产。

在维多利亚州，COVID-19 期间售出了 260,912 套房屋，其中 66,478 处房产在繁荣末期进行交易，随着价格自峰值下跌 9.3%，正逐渐接近负资产。 未来几个月，这些人当中的三分之一也可能会相继陷入负资产。

在昆士兰州，疫情期间售出了 294,757 套房屋，2021 年底和 2022 年初之间有 73,517 名购房者进行交易。其中约三分之一的人在价格从峰值下跌 10.7% 后可能已经陷入负资产。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，连续九次加息对家庭预算的影响已经开始显现。

奥利弗博士说：“就利率紧缩周期而言，我们正处于临界点，因此风险越来越高。”

“你很难知道房地产市场的转折点在哪里。澳洲央行可以在目前基础上进一步多次加息，也许不会有事发生；但也有可能再加一次，事情就会变得很糟糕。”

RateCity 的研究主管 Sally Tindall 表示，如果客户无法偿还抵押贷款，银行不太可能急于强迫客户出售房屋。

“银行不会急于驱逐无法偿还抵押贷款的客户，特别是如果他们在按时付款方面有良好的记录。 收回某人的房子需要花费大量时间、大量资源，而且代价高昂。

“相反，银行更有可能与陷入财务困境的借款人合作，制定帮助他们保住房屋的计划。 这可能包括帮助制定预算、转为分期付款、只支付利息或延长贷款期限。”

联邦银行首席执行官 Matt Comyn 表示，CBA 将延长贷款期限并调整还款额，以帮助客户度过即将到来的低迷期，而不是迫使人们离开家园。

“我们持续的资产负债表实力和资本状况创造了灵活性，可以为客户提供支持、管理潜在的经济逆风，同时为股东提供可预测和可持续的回报，”Comyn 先生说。

Mozo 的贷款专家彼得马歇尔表示，通过将抵押贷款期限从 30 年延长至 40 年，持有600,000 元贷款的房主每月可以少支付 281 元的还款 。

这是基于当前 5.71%的平均浮动利率，并考虑到在市场预期的 0.75 个百分点进一步加息实施之后，利率上升至 6.46% 。

但是，这种做法将使贷款期限内的利息总额增加 318,326 元。

“如果利率继续上升，许多房主可能会陷入财务压力，但在银行收回并出售您的房屋之前，可以采取许多措施，”马歇尔先生说。

“如果您面临财务压力或有无法偿还贷款的风险，请向您的贷方寻求帮助并寻求独立的财务建议。”

然而，在了解各种选项后，一些借款人可能会倾向于出售房产以完全减轻他们的负担。

CoreLogic 的欧文女士表示，如果这样做，他们可能面临更高的亏本出售的风险。

更多详情请参阅:  https://www.afr.com/property/residential/pandemic-buyers-fall-into-negative-equity-20230213-p5ck33

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