2022房市回顾：哪位经济学家预测最准确？ ...
2022房市回顾：哪位经济学家预测最准确？
文/ Larry Schlesinger
在澳洲四大银行中，有三家的经济学家在一年前对房价的预测全错了，他们当时认为房价在2022年会继续上涨，只是速度要慢很多。
在房贷利率创纪录低位的支持下，房价在2021年飙升了22%，说增长速度会大幅放缓，这从未被怀疑过 — 然而，“房价在2022年会出现全球金融风暴以来最大跌幅”，这样的想法，从未进入过这些全澳收入最高的经济学家的考虑范围。
CoreLogic周二公布的《全国房价年终指数》显示，2022年全国房价下降了5.3%(比4月份的高点下降8%)，首府城市的综合指数下降了6.9%(比高点下降8.6%)。
领跌的是悉尼，其房价中位数出现了12.1%的回调，目前仅略高于100万，而墨尔本房价则下跌了8.1%，至72.5万，新冠疫情期间的所有涨幅很可能被抹去。
这样的房价崩跌，已使一些近期买入的房东陷入负资产状态，而另一些房东则面临要亏本卖房的前景，这可是没有任何一家银行的经济学家能预料到的。
由资深首席经济学家比尔-埃文斯(Bill Evans)领头的西太平洋银行曾预测，2022年房价会有8%的增长，澳新银行预测有6%的增长，而联邦银行则预测为7%。
只有NAB首席经济学家Alan Oster持不同意见，他在2月初预测房价在2022年底会持平，但，连他也没有料到会出现大跌。
不仅仅是四大银行预测2022年的房价会进一步增长。
汇丰银行的Paul Bloxham也预测2022年全国房价会涨5-9%，但他说的是2022年平均房价与2021年的对比，而不是12个月的价格变化。
尽管AMP Capital的谢恩.奥利弗(Shane Oliver)在2022年1月曾警告说 "房地产的乌云正在聚集"，但他仍然预计有5%的增长。
奥利弗博士曾预计，房价在2022年 "晚些时候 "将会下跌，到2023年，会下降5-10%。
在2022年年初，大多数经济学家的共识是，房价会在这一年有小幅上涨，但当央行开始加息后，大跌将在2023年出现。
他们中的许多人，无疑还记着澳大利亚央行行长洛伊(Philip Lowe)那句令人放心的话(在2021年3月的《金融评论报》银行业峰会上说的)："现金利率至少在2024年之前，会保持在目前的水平[0.1%]。"
洛伊博士在2022年11月为这些误导性言论道歉，他的言论鼓励澳大利亚人申请房贷买房，现在已经有一些人难以还款—— 因为50万元的标准浮动利率贷款，现在每月还款额要比4月时多800多元。
公平地说，几乎没有人警告过这些经济学家，澳大利亚央行会开启30多年来最激进的加息周期，在短短8个月内将现金利率上调300个基点，至3.1%。
由路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)领导的SQM Research，是少数几个预测到悉尼和墨尔本房价会在2022年下跌的房市分析机构之一。
其《2022年房地产繁荣与萧条报告》预测，墨尔本房价可能下跌3%，悉尼下跌2%。
“我们对2022年的预测是正确的，包括全国各地的房价将达到峰值。我们写这篇文章时，市场仍在快速上涨，年涨幅超过20%，”克里斯托弗对《澳大利亚金融评论报》(the Australian Financial Review)表示。
“总的来说，我们可以对2022年的预测打7分(满分10分)，比去年高出1分。”
SQM还正确预测了CPI会上升至6%，甚至更高。
“我们当时对澳大利亚央行将维持利率不变持怀疑态度，这已证明是对的。在我们预料的四种最主要情景中，有三种是2022年会加息。”
事实上，SQM还假设了一种情况(尽管当时认为这种情况不太可能发生)，即在通胀率飙升至4%至6%之后，澳大利亚央行将被迫在年中之前加息。在这种情况下，SQM表示，悉尼房价将下跌至多7%，墨尔本将下跌8%，这是极其准确的判断。
另一位作出预测，并且相当准确的是MLC的首席经济学家鲍勃·康宁(Bob Cunneen)，他在2021年4月预测，2022年价格将下跌7%。
康宁表示：“住房负担能力、高企的家庭债务和较低的人口增长等，这些长期基本面因素表明，明年房价将陷入困境。”
“如果全球债券市场推高澳大利亚固定借款利率，而澳大利亚央行在2022年年中开始提高现金利率，那么澳大利亚房价可能会逆转，明年下跌约7%。”
另外值得一提的是，《金融评论》特约编辑克里斯托弗·乔伊(Christopher Joye)曾在2021年10月表示，即使现金利率仅上升100个基点，也可能迫使房价回调15- 25%。
虽然乔伊未能预见澳洲央行会在5月开始加息，(他在2月时的核心观点是2022年下半年加息两到三次)，因而也没有预测到2022年出现的价格下跌，但他对整体调整幅度的预测是正确的，为这一预测，他在当时还遭到抨击。
展望2023年，克里斯托弗表示，SQM的预测再一次“有些过于大胆”，他认为房市将在2023年晚些时候触底，并实现温和复苏。
“但这很大程度上取决于现金利率何时达到多高的峰值，”他说。“如果利率超过4%，2023年将不会出现复苏。”
AMP Capital奥利弗博士和其他人预计，由于房贷利率上升打击人们的借贷能力，房价到9月份将下跌9%，到今年年底将下跌7%。
奥利弗博士周二表示:“我们仍然预计，随着加息的影响充分扩大，以及今年经济状况大幅放缓，导致失业率上升，到9月季度，房价从峰值下跌的幅度将达15%至20%。”
《澳大利亚金融评论报》 1月份对24位经济学家的意见统计显示，澳大利亚将再加息两次，每次25个基点，现金利率到6月份将升至3.6%。只有一位经济学家——高盛(Goldman Sachs)首席经济学家安德鲁•伯克(Andrew Boak)——预计现金利率将在4%以上见顶。
更多详情可参阅: https://www.afr.com/property/residential/most-economists-were-wrong-on-house-prices-in-2022-20221230-p5c9hk
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